(99% OT) Köpa bostadsrätt

1

1888

Aktiv medlem
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Är på jakt efter ny bostad efter att sålt huset.
En lägenhet som jag är riktigt sugen på ligger i en ganska ny förening (2016).
Detta gör ju att belåningen för föreningen ligger ganska högt (12900 kr / kvadratmeter).
Det verkar ju som ekonomin i föreningen trots allt är god och månadsavgiften sänktes tydligen senast enl mäklaren.
Hyran är helt ok (5000+750 inkl värme, vatten o bredband/internet).
Ligger en mil utanför Alingsås mot Göteborg i en liten by.
1% inte OT är för att det hängde två räsercyklar i klädkammaren ☺️
Hur skall jag tänka?

Trevlig Helg 🍻
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Att månadsavgiften sänktes behöver inte vara en bra grej, kan vara precis tvärtom. Men bör kolla på nyckeltal som föreningens sparande (amortering plus avsättningar till underhåll) för att få en bättre bild. Nu är det en ganska ny förening så underhåll bör ligga en bit fram i tiden, men är sparandet för lågt kommer det smälla då. Hög belåning ger också hög känslighet mot räntehöjningar, något som blivit tydligt senaste åren då många högt belånade föreningar tvingades till avgiftshöjningar på 15-20%. Du kan ju även kolla hur räntan ligger på föreningens nuvarande lån, för att få en känsla av hur/om kostnaderna kommer påverkas när lånen läggs om.
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Jag är med i en brf och en samfällighet där tidigare styrelser har hållit ner avgifter. Det har vi som bor nu fått betala dyrt för. I bägge fallen är det underhåll som har fått stryka på foten.

En annan sak, som möjligen är Stockholm/storstad-relaterad. Står brf på egen eller arrenderad mark. Någon brf i Stockholm som fått tomträttavgiften chockhöjd.
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
fhloston sa:
Jag är med i en brf och en samfällighet där tidigare styrelser har hållit ner avgifter. Det har vi som bor nu fått betala dyrt för. I bägge fallen är det underhåll som har fått stryka på foten.

En annan sak, som möjligen är Stockholm/storstad-relaterad. Står brf på egen eller arrenderad mark. Någon brf i Stockholm som fått tomträttavgiften chockhöjd.
Klicka för att se resterande...
Höjda tomträttsavgälder är aktuellt i stort sett alla kommuner.
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
ooms sa:
Att månadsavgiften sänktes behöver inte vara en bra grej, kan vara precis tvärtom. Men bör kolla på nyckeltal som föreningens sparande (amortering plus avsättningar till underhåll) för att få en bättre bild. Nu är det en ganska ny förening så underhåll bör ligga en bit fram i tiden, men är sparandet för lågt kommer det smälla då. Hög belåning ger också hög känslighet mot räntehöjningar, något som blivit tydligt senaste åren då många högt belånade föreningar tvingades till avgiftshöjningar på 15-20%. Du kan ju även kolla hur räntan ligger på föreningens nuvarande lån, för att få en känsla av hur/om kostnaderna kommer påverkas när lånen läggs om.
Klicka för att se resterande...
+1 , tyder på inkompetent styrelse där de försöker värna om sin privata boendekostnad istället för att bygga en stark förening.
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Be att få se den ekonomiska planen och senast årsredovisningen. Jag kan hjälpa till att ta en titt på dem om så önskas. 12900kr/kvm är ändå inte så farligt för en så pass ny förening. Vad är årsavgift/kvm? Och vad inkluderar den? Hur ser underhållsplanen ut? Fonderar man medel för närmsta 10 årens underhåll? Inte bara bokslutsavsättning utan även avsättning av likvida medel?
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Har aldrig bott i brf men några saker tänker jag på.

Vem sköter föreningen? HSB är i min bok skönt. Finns ju andra som hjälper till med förvaltningen. Hört skräckhistorier om föreningar där styrelsen anställt polarens byggbolag och mjölkat föreningen på pengar. Så gå med i styrelsen om du köper lgh!
Är det radhus? Eller lägenheter?
Sedan såklart försöka få en bild av tidigare försäljningar ur föreningen men det är en annan sak :)
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Jonatan F sa:
Har aldrig bott i brf men några saker tänker jag på.

Vem sköter föreningen? HSB är i min bok skönt. Finns ju andra som hjälper till med förvaltningen. Hört skräckhistorier om föreningar där styrelsen anställt polarens byggbolag och mjölkat föreningen på pengar. Så gå med i styrelsen om du köper lgh!
Är det radhus? Eller lägenheter?
Sedan såklart försöka få en bild av tidigare försäljningar ur föreningen men det är en annan sak :)
Klicka för att se resterande...
Vad menar du med ”sköter föreningen”? Det gör ju medlemmarna, sedan kan man ju välja att anlita ekonomisk respektive teknisk förvaltare. HSB är ju en organisation som bl.a. erbjuder detta, men de kräver ju även en plats i styrelsen och sitter alltså med och bestämmer över föreningen utan att ha några ägarintressen i den. Självklart leder detta till högre avgift med tveksam nytta. Jag ser hellre att föreningen är fristående, men anlitar professionella ekonomiska och tekniska förvaltare. Och ja, att gå med i styrelsen är ett bra sätt att se till att ha kontroll över sitt boende.
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Luzen sa:
Be att få se den ekonomiska planen och senast årsredovisningen. Jag kan hjälpa till att ta en titt på dem om så önskas. 12900kr/kvm är ändå inte så farligt för en så pass ny förening. Vad är årsavgift/kvm? Och vad inkluderar den? Hur ser underhållsplanen ut? Fonderar man medel för närmsta 10 årens underhåll? Inte bara bokslutsavsättning utan även avsättning av likvida medel?
Klicka för att se resterande...

Detta är väl vad jag kan få fram
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
1888 sa:

Detta är väl vad jag kan få fram
Klicka för att se resterande...
Kan vara helt okej att köpa sig en nyproducerad lägenhet i en förening med hög belåning men se till att amorteringen är hög så att ni får ner lånen. Nuvarande takt på ca 320 000 kr per år gör att föreningen blir av med lånen först om 116 år. Med det sagt så har kanske föreningen inte råd att amortera mer, vilket kan tyda på att avgifterna ändå borde höjas kanske.

Såg att det var ränta på nästan 5% på många av lånen. Gamla uppgifter nu dock men ställ lite frågor kring hur lånen ser ut nu. Vilken ränta ligger dom på nu? Är lånen bundna så att kostnaderna är förutsägbara en tid framåt eller är dom exponerade för oförutsedda höjningar? Köper du en lägenhet på 60 kvm tar du i princip på dig extra lån på ca 700 000 kr. Värt att ha med i beräkningen.
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Föreningen höjde årsavgiften med 28% 2024 till en ganska hög nivå. Troligen pga höjda räntor. De har under 2024 bytt bank och det kan vara bra att veta hur lånen ser ut idag.
De skriver att nuvarande nivå på årsavgiften skall räcka…
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Luzen sa:
Föreningen höjde årsavgiften med 28% 2024 till en ganska hög nivå. Troligen pga höjda räntor. De har under 2024 bytt bank och det kan vara bra att veta hur lånen ser ut idag.
De skriver att nuvarande nivå på årsavgiften skall räcka…
Klicka för att se resterande...
Tänk då på att om föreningen legat nära Löfbergs arena så hade sannolikt avgiften varit det dubble, du är en vinnare 💪
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Jonatan F sa:
Har aldrig bott i brf men några saker tänker jag på.

Vem sköter föreningen? HSB är i min bok skönt. Finns ju andra som hjälper till med förvaltningen. Hört skräckhistorier om föreningar där styrelsen anställt polarens byggbolag och mjölkat föreningen på pengar. Så gå med i styrelsen om du köper lgh!
Är det radhus? Eller lägenheter?
Sedan såklart försöka få en bild av tidigare försäljningar ur föreningen men det är en annan sak :)
Klicka för att se resterande...
Har bott i en nästan nybyggd HSB-lägenhet en gång. Min erfarenhet är att HSB är oseriösa. De må sköta en del, och en erfaren styrelseledamot är inte fel, men de satte också fast föreningen i rejält överprisade långa avtal för skötsel. De har väl fått en del kickback... Så där är man garanterad att få "polarens byggbolag"
När avtalen gick ut kostade samma tjänster ungefär hälften.
 
Senast ändrad:
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Tack för alla inlägg.
Bostaden ligger i samma lilla lantliga by som jag bor i nu, ca 10 minuter till en lite småmysig stad (Alingsås)
och ca 25 min till Göteborg. Trivs gott här.
Så det lutar nog lite åt att det blir ett köp om vi kommer överens om priset som nu ligger lite högt.
Hyran även om den kan gå upp en del är inte ett jätteproblem då jag inte kommer att behöva ta något lån, utan överskottet på huset kommer att lösa detta.

Så än en gång, tack för hjälpen
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Man kan ha teknisk förvaltning och ekonimisk förvaltning från HSB utan att vara en HSB-förening.

Är det en större förening kan det vara rätt skönt att ha hjälp med en del bitar, men om det fungerar bra eller dåligt tror jag är rätt personberoende. Vi har en duktig fastighetsförvaltare från HSB men vi köper in underhåll osv själva och tar alltid in flera offerter. Har dessutom genom åren haft engagerade medlemmar, det är bra.

Ta hjälp att titta igenom årsredovisningen så det inte är flera markanta höjningar på gång! Vi gjorde misstaget att inte höja avgiften en krona på 12+ år, sen fick vi höja 10%, 5%, 5% i samband med att inflationen drog iväg och vi dessutom fick lägga om en del lån med som var bundna med väldigt låg ränta.

Inflationsomräknat har vi dock lägre avgift nu än för 12 år sen så det är väl rätt okej ändå, men det hade antagligen varit snyggare att ticka upp avgiften 1-2% om året istället.

Belåning per kvm är exakt 10 000 kr för oss men går stadigt neråt, under gotteåren amorterade vi rätt ordentligt.

Sen är det ju en fråga att diskutera om man ska fondera till underhåll (dvs de som bor innan underhållet utförs får betala det) eller att låna (de som får det nyunderhålla får betala). I mina ögon är det en risk att sitta på för mycket pengar också när det är amatörer som förvaltar, och det är det ju i princip alltid!
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Varför har man lån i en bostadsrättsförening? Är det inte bättre att bostadsrättsinnehavarna lånar själv och får ränteavdrag?
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Lingon sa:
Varför har man lån i en bostadsrättsförening? Är det inte bättre att bostadsrättsinnehavarna lånar själv och får ränteavdrag?
Klicka för att se resterande...
Jo, det är bättre på många sätt. Men min killgissning av detta är att då blir det mer begränsat vilka som kan köpa rätterna. Och färre köpare sänker priset (eller fäller BC om vi pratar om nya rätter). Så det ekonomiskt kloka kan bli det ekonomiskt dumma för nuvarande ägare.
Men det kanske finns fler skäl?
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
jomper sa:
Man kan ha teknisk förvaltning och ekonimisk förvaltning från HSB utan att vara en HSB-förening.

Är det en större förening kan det vara rätt skönt att ha hjälp med en del bitar, men om det fungerar bra eller dåligt tror jag är rätt personberoende. Vi har en duktig fastighetsförvaltare från HSB men vi köper in underhåll osv själva och tar alltid in flera offerter. Har dessutom genom åren haft engagerade medlemmar, det är bra.

Ta hjälp att titta igenom årsredovisningen så det inte är flera markanta höjningar på gång! Vi gjorde misstaget att inte höja avgiften en krona på 12+ år, sen fick vi höja 10%, 5%, 5% i samband med att inflationen drog iväg och vi dessutom fick lägga om en del lån med som var bundna med väldigt låg ränta.

Inflationsomräknat har vi dock lägre avgift nu än för 12 år sen så det är väl rätt okej ändå, men det hade antagligen varit snyggare att ticka upp avgiften 1-2% om året istället.

Belåning per kvm är exakt 10 000 kr för oss men går stadigt neråt, under gotteåren amorterade vi rätt ordentligt.

Sen är det ju en fråga att diskutera om man ska fondera till underhåll (dvs de som bor innan underhållet utförs får betala det) eller att låna (de som får det nyunderhålla får betala). I mina ögon är det en risk att sitta på för mycket pengar också när det är amatörer som förvaltar, och det är det ju i princip alltid!
Klicka för att se resterande...
Bra poäng med sparandet.

Lingon sa:
Varför har man lån i en bostadsrättsförening? Är det inte bättre att bostadsrättsinnehavarna lånar själv och får ränteavdrag?
Klicka för att se resterande...
Jo, jag vet de som inte sparade något och finansierade alla renoveringar med privata lån och insättningar till föreningen vid behov. Men då gäller det ju att medlemmarna är med på det (och potentiella köpare) och har möjlighet till de lånen. Sedan går det att lösa om enstaka medlemmar inte kan betala också på olika vis.
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Fattiglapp sa:
Jo, det är bättre på många sätt. Men min killgissning av detta är att då blir det mer begränsat vilka som kan köpa rätterna. Och färre köpare sänker priset (eller fäller BC om vi pratar om nya rätter). Så det ekonomiskt kloka kan bli det ekonomiskt dumma för nuvarande ägare.
Men det kanske finns fler skäl?
Klicka för att se resterande...
Frågan är om inte de lägre avgifterna och de lägre föreningslånen gör många köpare mer positiva.
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Manurhin2 sa:
Varför måste alla ev köpare låna pengar?
Klicka för att se resterande...
Har aldrig påstått att ALLA måste låna? Bara att ju högre köpesumman är ju fler köpare faller bort. Och det gäller även om avgiften blir lägre.
Edit: min bild är att banken alltså inte fullt ut räknar totalkostnad när de skall godkänna lån, så lägre avgift kompenserar inte fullt ut i deras kalkyl.
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Fattiglapp sa:
Har aldrig påstått att ALLA måste låna? Bara att ju högre köpesumman är ju fler köpare faller bort. Och det gäller även om avgiften blir lägre.
Edit: min bild är att banken alltså inte fullt ut räknar totalkostnad när de skall godkänna lån, så lägre avgift kompenserar inte fullt ut i deras kalkyl.
Klicka för att se resterande...
Kan tycka att banken borde likaställa dessa räntekostnader även om den ena tar vägen via föreningens månadsavgift, dvs dom borde addera andelen av föreningens lån när dom bestämmer hur mycket dom skall låna ut på en bostadsrätt.
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Lingon sa:
Kan tycka att banken borde likaställa dessa räntekostnader även om den ena tar vägen via föreningens månadsavgift, dvs dom borde addera andelen av föreningens lån när dom bestämmer hur mycket dom skall låna ut på en bostadsrätt.
Klicka för att se resterande...
Ja, det håller jag med om. Men jag tror inte det fullt funkar så, men någon bankkunnig får gärna rätta mig. Och en viss skillnad är det ju, att ha en andel i ett lån är inte samma som att vara personligt ansvarig för den delen. Beroende på vem du är, och hur föreningen drivs, kan det ena vara bättre än det andra. (Inte alltid samma som är bäst...)
Edit: månadskostnaden påverkar väl hur mycket du får låna genom att påverka månadsbudgeten. Men det finns också gränser relativt inkomst, procentuella begränsningar (mindre lån på föreningen -> högre pris -> högre krav på kontantinsats) och annat som inte följer med.
 
Senast ändrad:
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Vi har nyligen flyttat till en brf som består av 6 parhus (12 hushåll).
Men det är ganska svårt att se fördelarna med att vara brf vs att istället äga sin bostad (och t ex få ränteavdrag på alla lån, Rot-avdrag även för yttre underhåll etc..).

Så det finns nu tankar på "friköp", och sen bara ha en samfällighet ihop.

Någon med erfarenheter av friköp ?
(frågar åt brf:ens ordförande = jag själv 😉)
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Luzen sa:
Det gör bankerna redan idag.
Klicka för att se resterande...
Gör dom verkligen det? Så om din andel av föreningens lån är x läggs det ihop med detta lån för insatsen och begränsningar kopplat till inkomst mm läggs på summan?
Nu var det läääänge sen jag köpte bostadsrätt, men då var banken intresserad av avgiften, inte föreningen lån (sen är de så klart relaterade...)
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Det finns dom som tycker att det startas för många OT trådar på Happy, men här är ju beviset på att Happy är perfekt, här finns kunskaper :giggle: Är nog därför man hänger här varje dag
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Luzen sa:
Ja
Klicka för att se resterande...
Men om banken ändå slår ihop borde det som nämnts innan vara mer intressant att lägga lånen på ägarna, som kan dra av. Vad hindrar föreningar från att "flytta" lån till ägarna? Ägarnas låneutrymme borde ju då tom vara större (pga ränteavdrag) om man sitter på lånen själv än om föreningen gör det.
Kontantinsats men kan ju bli ett problem i vissa fall, men finnsndet fler hinder?
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Luzen sa:
Yes, det ingår i köparens boendekalkyl.
Därför begär alltid banken uppgift om andelens andel av föreningen.
Klicka för att se resterande...
Fast räknas väl inte riktigt lika? Dvs jag kan komma undan med att totalt sett ha betydligt mer lån om en andel är indirekt via föreningen, så länge banken bedömt att risken på totalen är godtagbar. Att fullt ut räkna hela lånet som en kvot och samtidigt på sikt trappa av ränteavdragen vore nog sunt för bostadsmarknaden i stort.
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Amorteringskrav är nog ett stort hinder för privatlån. Sist jag kollade gick de bara på privata lån.

Osäker på om banken helt tar hänsyn. Har ju vänner som tagit väldigt stora privata lån (”maxat ut”) och köpt in sig i brf:er och andra vänner som köpt ungefär lika dyra hus. Så jag är osäker på hur banken räknar. Men jag vet ju inte allt.
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Fattiglapp sa:
Men om banken ändå slår ihop borde det som nämnts innan vara mer intressant att lägga lånen på ägarna, som kan dra av. Vad hindrar föreningar från att "flytta" lån till ägarna? Ägarnas låneutrymme borde ju då tom vara större (pga ränteavdrag) om man sitter på lånen själv än om föreningen gör det.
Kontantinsats men kan ju bli ett problem i vissa fall, men finnsndet fler hinder?
Klicka för att se resterande...
Ja, det är totalt sett bättre att betala mer för en lägenhet i en skuldfri förening än billigt för lägenhet i högt belönad förening. Men ett högt pris skrämmer köpare som för det mesta inte är tillräckligt kompetenta att bedöma en förenings ekonomi.
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Jonatan F sa:
Amorteringskrav är nog ett stort hinder för privatlån. Sist jag kollade gick de bara på privata lån.

Osäker på om banken helt tar hänsyn. Har ju vänner som tagit väldigt stora privata lån (”maxat ut”) och köpt in sig i brf:er och andra vänner som köpt ungefär lika dyra hus. Så jag är osäker på hur banken räknar. Men jag vet ju inte allt.
Klicka för att se resterande...
Banken tar hänsyn till belåning och lägger till räntekostnad i bolånekalkylen. Däremot blir inte amorteringen högre. .
 
(99% OT) Köpa bostadsrätt
Luzen sa:
Ja, det är totalt sett bättre att betala mer för en lägenhet i en skuldfri förening än billigt för lägenhet i högt belönad förening. Men ett högt pris skrämmer köpare som för det mesta inte är tillräckligt kompetenta att bedöma en förenings ekonomi.
Klicka för att se resterande...
Det beror ju också på hur underhållsbehovet ser ut. En skuldfri förening som står inför stora renoveringar behöver inte vara bättre än en förening med en del lån men mycket av underhållet nyligen gjort. Och bedöma underhållsbehov är nog gemene man ännu sämre på. Dock blir det väl mer eller mindre krav på underhållsplan nu när K3 införs så då blir det lättare att bedöma om ekonomin motsvarar underhållsbehovet.
 

Senaste inläggen

Köp & Sälj

Ny annons

Artiklar

Tillbaka
Topp