(OT) Bostadsbubbla??! Vem går på det??!

[Fredrik80]

staine skrev:
-------------------------------------------------------
> Många blundar och hoppas.
> Kolla gärna svt play, dokumentärserien om
> juridik/advokater typ, vad som kan hända i små
> föreningar.

En avlägsen släkting köpte en bostad i en bostadsrättförening. Sedan gick hela bostadsrättföreningen i kk och gick tillbaka till banken eller nått sådant. Hon förlorade rätten till lägenheten men hade kvar lånet, fast advokaten var förstås villig att kämpa för hennes sak och försöka stämma mäklaren... så länge hon betalade advokatfirman för jobbet.

Kul? Nja... tror inte det.

 

[erik h]

Just besittningsrätten till bostaden förlorar man dock inte även om föreningen går i kk.

Bara sin andel av ägandet av fastigheten, och panten som lånet står på, med SMS-lån som följd. Och banken tar över ägandet av själva fastigheten.

Sen blir man istället hyresgäst i bankens hus.

Vilket är typ samma sak rent nyttjandemässigt som när man var 2.5% delägare till BRFens hus, men man kan bara sälja hyresgäst-besittningsrätten på svarta marknaden medan man som BRF-boende kunde sålt den på vita marknaden.

 

[Fredrik80]

"Vilket är typ samma sak rent nyttjandemässigt som när man var 2.5% delägare till BRFens hus"

NEJ. Det är inte samma sak. Om du inte förstår så är det bättre att...

 

[Selast]

tropfrog skrev:

> Det var ett bra försök, men tyvärr missade du
> en avgörande förklaring. KPI mäter konsumtion
> av varor och tjänster. Konsumtion kan liknas med
> vad ekonomerna kallar för kostnader. DVS något
> som används och sedan har förlorat sitt värde.
> TEX en macka, du betalar för den, men så fort du
> ätit upp den saknar den värde. Ett hus eller en
> bostadsrätt är inte konsumtion eftersom du
> aldrig i den meningen förbrukar den/det. Däremot
> så är räntor konsumtion, men den kostnaden har
> inte ökat i samma takt som bostadspriserna pga
> den låga räntan.
>
> MVH
> Magnus

Helt korrekt, tror jag klarlade det i något senare inlägg men denna tråden börjar bli lång nu...

 

[42Hz]

"(OT) Bostadsbubbla??! Vem går på det??!"

Alla som är ängsliga nog att posta en tråd om det på ett C Y K E L F Ö R U M?

;)

 

[cyklariskogen]

erik h skrev:
-------------------------------------------------------
> Rattnalle skrev:
> > Ekonomiskt är hus förbrukning eftersom de
> skrivs
> > av på typ 50 år om jag minns rätt.
> >
> > Men ingen utom ekonomer ser det så.
> Möjligtvis
> > de som fuskbygger också.
>
> Det är inte så dumt egentligen. Kanske inte HELA
> huset ska skrivas av efter 50 år, men nästan
> varenda 40-tals-hyreskåk är nyligen
> fasadrenoverad och stambytt och i det närmaste
> totalt renoverad/reparerad.
>
> Och nu går tåget för 50-60-talsfastigheterna.
> Inom tio år kommer det för
> 60-70-talsfastigheterna, dvs miljonprogrammet, och
> det kommer inte att bli en kul historia. Helt
> annat läge än BRF-ombildade trevåningslameller
> i hipsterförorten.

Jo, och det blir ännu sorgligare när de nybyggda husen med enstegsfasader och mögel ska renoveras. Igen. Och igen. Både hus och bostadsrätter. I ett nybygge vi tittade på hade byggherren satt avskrivningstiden till 75 år och föreningen hade glatt ändrat den till 125 år för att minska månadsavgiften.

 

[cyklariskogen]

Fredrik80 skrev:
-------------------------------------------------------
> staine skrev:
> --------------------------------------------------
> -----
> > Många blundar och hoppas.
> > Kolla gärna svt play, dokumentärserien om
> > juridik/advokater typ, vad som kan hända i
> små
> > föreningar.
>
> En avlägsen släkting köpte en bostad i en
> bostadsrättförening. Sedan gick hela
> bostadsrättföreningen i kk och gick tillbaka
> till banken eller nått sådant. Hon förlorade
> rätten till lägenheten men hade kvar lånet,
> fast advokaten var förstås villig att kämpa
> för hennes sak och försöka stämma mäklaren...
> så länge hon betalade advokatfirman för
> jobbet.
>
> Kul? Nja... tror inte det.

Var det inte det som hände något av husen vid medis? Där höjde banken hyran så att de täckte sina kostnader, eller iallafall hotade med det. Tror det slutade med att de som bodde där fick punga upp med privata lån för att fortsätta äga. Nu gick väl det bra i slutändan eftersom prisutvecklingen gått åt rätt håll.

 

[Fältprästen]

Fredrik80 skrev:
-------------------------------------------------------
> Många sitter idag på stora villor trots att
> barnen är utflugna och trädgården är jobbig
> att sköta. Varför? För att de kanske bott i
> huset hela livet och om de skulle flytta skulle de
> tvingas betala närmare 30% i reavinstskatt.
> Vilket gör att de knappt har råd att flytta till
> den där mindre lägenheter i stan, så istället
> bor man kvar.

Fast de har väl på det stora hela ändå gjort en vinst?
Jag kan inte se att man inte skulle skatta för reavinstskatt på bostäder.
På samma sätt som man tvingas skatta för alla andra vinster man gör.
Däremot kan man diskutera varför man har reavinstskatt överhuvudtaget.

Man behöver för övrigt inte flytta in till storstan på ålderns höst, det finns gott om alternativ.

 

[tropfrog]

cyklariskogen skrev:
-------------------------------------------------------
> >
> > Det var ett bra försök, men tyvärr missade
> du
> > en avgörande förklaring. KPI mäter
> konsumtion
> > av varor och tjänster. Konsumtion kan liknas
> med
> > vad ekonomerna kallar för kostnader. DVS
> något
> > som används och sedan har förlorat sitt
> värde.
> > TEX en macka, du betalar för den, men så fort
> du
> > ätit upp den saknar den värde. Ett hus eller
> en
> > bostadsrätt är inte konsumtion eftersom du
> > aldrig i den meningen förbrukar den/det.
> Däremot
> > så är räntor konsumtion, men den kostnaden
> har
> > inte ökat i samma takt som bostadspriserna pga
> > den låga räntan.
> >
> > MVH
> > Magnus
>
> Då borde väl avskrivningen vara med isåfall.
> Ett hus håller ju inte så länge och en nybyggd
> bostadsrätt verkar börja mögla efter 10 år.
>

Det är bara företag som redovisar avskrivningar, privatpersoner gör det inte. I själva verket ökar ju de flesta boenden I värde over tid. Det är just den delen vi diskuterar I denna tråden. Då blir det liksom fel att tänka avskrivningar, för de finns ju för att på ett generaliserande sätt försöka att specificera en tillgångs värde. När du sköter underhållet av ditt hus så blir det dock kostnader som hjälper till att öka värdet.

MVH
Magnus

 

[H.]

Fältprästen skrev:
-------------------------------------------------------
> Fredrik80 skrev:
> --------------------------------------------------
> -----
> > Många sitter idag på stora villor trots att
> > barnen är utflugna och trädgården är jobbig
> > att sköta. Varför? För att de kanske bott i
> > huset hela livet och om de skulle flytta skulle
> de
> > tvingas betala närmare 30% i reavinstskatt.
> > Vilket gör att de knappt har råd att flytta
> till
> > den där mindre lägenheter i stan, så
> istället
> > bor man kvar.
>
> Fast de har väl på det stora hela ändå gjort
> en vinst?
> Jag kan inte se att man inte skulle skatta för
> reavinstskatt på bostäder.
> På samma sätt som man tvingas skatta för alla
> andra vinster man gör.
> Däremot kan man diskutera varför man har
> reavinstskatt överhuvudtaget.
>
> Man behöver för övrigt inte flytta in till
> storstan på ålderns höst, det finns gott om
> alternativ.


Har de gjort vinst med hänsyn till inflation och nedlagt underhåll på hus och tomt? Jag tycker det är väldigt märkligt att man inte tar större hänsyn till det. Att göra lite avdrag för materialkostnad när en stor del av underhållet handlar om arbetstid känns inte helt rätt.

Tycker förslaget att begränsa reavinstskatt till 10 år lät bra. Dock är jag skeptisk till skarpa övergångar, tror att det skapar dåliga situationer som kan missbrukas. Bättre att ha att man tex betalar full reavinstskatt första fem åren och sedan trappas det successivt ned under ytterligare fem år.

Fastighetsskatt känns egentligen bättre än hög skatt på arbete. Däremot måste man ju hantera värdering med en korrekt och intuitiv metod. Och så hamnar man alltid i diskussionen "ska ni tvinga bort faster Agda från hennes hem, hennes pension räcker inte till skatten"... och så glömmer man familjen Douglas som äger halva roslagen och nolltaxerar.

 

[tropfrog]

erik h skrev:
-------------------------------------------------------
> Egentligen borde vi kanske gå ifrån BRF-formen
> och istället se det mer som köpta hyresrätter.
> Det är ju ändå det folk vill ha, ganska få
> tycker det är härligt att jobba med
> fastighetsförvaltning i sin BRF.
>
> Då kunde en fastighetsägare driva själva
> fastigheten med all ekonomi det innebär och så
> hyra ut lådor som de boende på lagligt vis kan
> renovera, köpa och sälja.
>
> BRF var jättebra i det gamla
> progg-föreningssverige.

+1, På något sätt måste man kunna ta ut vad ett boende egentligen är värt för att få igång byggandet. Som det är idag så är det FD hyresgästen som får pengarna som rätterligen borde vara hyresvärdens och gå till underhåll, dessutom är det svarta pengar. Hyresvärden ser inget mervärde I att renovera och har kanske inte kapital till det.

När vi hade ombildat vår hyresrättskåk till bostadsrätt så hade vi en gårdsfest. På den så frågade jag rakt ut hur mycket alla hade get för sina hyreskontrakt. Det blev tyst och tryckande stämmning, men ingen dementerade. Jag är ganska så säker på att vi var de enda I hela fastigheten som inte betalt för kontraktet. Genomsnittsinkomstnivån I det hyreshuset var flerfallt högre än snittet trots den mycket låga hyran. Allmännytta.......

MVH
Magnus

 

[Wolde]

staine skrev:
-------------------------------------------------------
> En grej bara. Sorgligt men sant. I grova drag.
>
> -81 när jag köpte min första lilla etta på
> Kungsholmen. Den kostade en årslön.
> Nu kostar den tio.
>
> Bubbla?

Du glömde bort att göra karriär?

 

[staine]

grump skrev:
-------------------------------------------------------
> staine skrev:
> --------------------------------------------------
> -----
> > En grej bara. Sorgligt men sant. I grova drag.
> >
> > -81 när jag köpte min första lilla etta på
> > Kungsholmen. Den kostade en årslön.
> > Nu kostar den tio.
> >
> > Bubbla?
>
> Du glömde bort att göra karriär?


Ja tittar man i backspegeln har man levt alldeles för osorterat, ingen karriär, inget cykelproffs och nu är det för sent :(
Tur man kan kröka fortfarande och det är FREDAG!
:-)

 

[erik h]

Fredrik80 skrev:
> "Vilket är typ samma sak rent nyttjandemässigt som när man var 2.5% delägare till BRFens hus"
>
> NEJ. Det är inte samma sak. Om du inte förstår så är det bättre att...

Det är just eftersom jag verkligen förstår som jag kan göra denna generalisering.

De flesta får ut precis samma funktion och värde ur en BRF-bostad som ur en hyresrätt. En bostad. Sen kan man förstås kräva aningen mer service av hyresvärden än av sina grannar i en BRF-kåk men det är marginellt jämfört med boendefunktionen.

Det faktum att man som BRF-delägare också är fastighetsägare och fastighetsförvaltare är självklart, men det är inget värde, ingen nytta, för de som bara vill bo i en lägenhet. Vill man hobbyförvalta fastigheter så är det förstås ett extra värde där i att köpa in sig i en BRF.

Och i de unika fall där BRFen går med vinst så har man förstås en direktavkastning som nytta också.

 

[plumse]

grondahl skrev:
-------------------------------------------------------
> plumse skrev:
> --------------------------------------------------
> -----
> >
> > Jo, men det har mer att göra med att folk
> > behöver någonstans att bo, än att det skulle
> > vara rätt på något sätt.
>
> Nationalekonomerna anser väl att fastighetsskatt
> är mer eller mindre en perfekt skatt.

Jepp, och anledningen är den ovan. Behöver inte vara rätt för det.

 

[Frankenstein's Bike]

Fredrik80 skrev:
-------------------------------------------------------
> staine skrev:
> --------------------------------------------------
> -----
> > Många blundar och hoppas.
> > Kolla gärna svt play, dokumentärserien om
> > juridik/advokater typ, vad som kan hända i
> små
> > föreningar.
>
> En avlägsen släkting köpte en bostad i en
> bostadsrättförening. Sedan gick hela
> bostadsrättföreningen i kk och gick tillbaka
> till banken eller nått sådant. Hon förlorade
> rätten till lägenheten men hade kvar lånet,
> fast advokaten var förstås villig att kämpa
> för hennes sak och försöka stämma mäklaren...
> så länge hon betalade advokatfirman för
> jobbet.
>
> Kul? Nja... tror inte det.

VA!! Ville inte advokaten jobba gratis!!! Skämmes tamigfaen! Man skulle ju kunna förledas till att tro att advokaten behövde pengar för att betala mat, hyra, kontor, kopieringsmaskiner, pennor, lagböcker, el, värme, papper, kläder +ANNAT. Känns ovärdigt på något sätt.

 

[Appel]

Kunde man inte införa en ny valuta. Svenskbostadsvaluta som bara kunde användas vid fastighetsaffärer i Sverige. Då skulle man ju slippa sambandet mellan den riktiga ekonomin och låtsas bostadsekonomin. Alla skulle kunna sova bättre och allt skulle lösa sig till det bästa.

 

[TBone]

Appel skrev:
-------------------------------------------------------
> Kunde man inte införa en ny valuta.
> Svenskbostadsvaluta som bara kunde användas vid
> fastighetsaffärer i Sverige. Då skulle man ju
> slippa sambandet mellan den riktiga ekonomin och
> låtsas bostadsekonomin. Alla skulle kunna sova
> bättre och allt skulle lösa sig till det bästa.


Det har vi redan, den kallas dock "förstahandskontrakt".

 

[Frankenstein's Bike]

TBone skrev:
-------------------------------------------------------
> Appel skrev:
> --------------------------------------------------
> -----
> > Kunde man inte införa en ny valuta.
> > Svenskbostadsvaluta som bara kunde användas
> vid
> > fastighetsaffärer i Sverige. Då skulle man ju
> > slippa sambandet mellan den riktiga ekonomin
> och
> > låtsas bostadsekonomin. Alla skulle kunna sova
> > bättre och allt skulle lösa sig till det
> bästa.
>
>
> Det har vi redan, den kallas dock
> "förstahandskontrakt".

Där finns en betydande valutarisk i förstahandskontraktsvalutan. Idag kostar ett förstahandskontrakt i Sthlms innerstad närmare motsvarande kontantinsatsen för en mindre bostadsrättslägenhet. Samtidigt bygger hela värdet i förstahandskontraktsvalutan på att man får nyttjanderätt till en tillgång, dvs boendet, där de löpande kostnaderna för nyttjanderätten (månadshyran) är gravt underprissatta mätt mot det uppskattade reella marknadsvärdet. Hyresregleringarna gör att det inte går att ta ut marknadshyra, att bo i hyresrätt i gamla stan eller på strandvägen är otroligt billigt mätt mot det uppskattade reella värdet för nyttjanderätten. Den dagen hyresmarknaden släpps fri kommer förstahandskontraktsvalutan att kollapsa likt svenska kronan när Sverige övergav den fasta växelkursen i början på 1990-talet.

 

[jomper]

Bodde i andra hand i Gamla Stan i ett par år runt 2005-2006, och betalade vad som stod på hyresavin dvs inget mellan. Har för mig att jag betalade strax över 3000 kr / mån för en tvåa på lite under 50 kvm. Riktigt billigt!

 

[TBone]

jomper skrev:
-------------------------------------------------------
> Bodde i andra hand i Gamla Stan i ett par år runt
> 2005-2006, och betalade vad som stod på hyresavin
> dvs inget mellan. Har för mig att jag betalade
> strax över 3000 kr / mån för en tvåa på lite
> under 50 kvm. Riktigt billigt!

Ja, det är ju lågt bruksvärde på gamla usla hus. Klart att man inte kan ta "full" hyra för sånt!

 

[jomper]

Verkligen, med dom där gamla tegelvalven i källaren så var det antagligen avskrivet redan för ett sekel sedan. Eller två.

Många som satt och tjuvhöll på lägenheter där i förhoppning om att det skulle ombildas till BRF. Fick dock nej pga kulturvärden eller något sådant.

 

[Fredrik80]

@ erik h

Försöker du trolla mig? Att påstå att det är samma sak att hyra en lägenhet som att hyra den är bland det dummaste jag hört.

Det är samma sak i den meningen att man har tak över huvudet ja, men i alla andra aspekter är det inte samma sak. Du är inte med om värdeökningen på en hyresrätt, du kan inte bygga om som du vill, du får själv betala för vitvaror, du måste ha din egen försäkring etc etc, du kan bli utslängd ur en hyresrätt om du inte sköter dig etc etc. Finns enormt mycket skillnader.

 

[grondahl]

Fredrik80 skrev:
-------------------------------------------------------
> @ erik h
>
> Försöker du trolla mig? Att påstå att det är
> samma sak att hyra en lägenhet som att hyra den
> är bland det dummaste jag hört.
>
> Det är samma sak i den meningen att man har tak
> över huvudet ja, men i alla andra aspekter är
> det inte samma sak. Du är inte med om
> värdeökningen på en hyresrätt, du kan inte
> bygga om som du vill, du får själv betala för
> vitvaror, du måste ha din egen försäkring etc
> etc, du kan bli utslängd ur en hyresrätt om du
> inte sköter dig etc etc. Finns enormt mycket
> skillnader.

Fast erik h skriver inte att det är exakt samma, utan funktionellt samma. Dvs du betalar månadsvis för att disponera en lägenhet och att människor i gemen inte är intresserade av förvaltningssidan.

Förövrigt så kan du bli vräkt från en brf med.

 

[H.]

Om man över huvud taget tycker att vräkningsrisken är värd att beakta så är nog lägenhet fel boendeform.

 

[Fredrik80]

Om man ska tänka på det viset kan man ju påstå att ett ruckel i skogen är samma sak som en taklägenhet på östermalm. Det är funktionellt samma eftersom det är tak över huvudet och en dörr att stänga.

Varför ens påstå att "det är samma sak" men "att det finns skillnader". Kan man inte bara säga att det inte är samma sak? Om man ska bo någonstans måste man väl se till helhetsbilden och inte bara tak över huvudet och att det kostar 5000 kr i månaden. Eller är det allt ni bryr er om?

Bo vart som helst, hur som helst, bara det är tak över huvudet och man betalar 5000 kr i månaden så är funktionen den samma? Väldigt konstig diskussion det här.

 

[erik h]

Fredrik80 skrev:
> Varför ens påstå att "det är samma sak" men
> "att det finns skillnader". Kan man inte bara säga att det inte är samma sak?

Därför att skillnaden är uppenbar, så det är inget värt att prata om.

Det intressanta är likheterna, att provocera med påståendet att det ur användarens hänseende är i princip likvärdigt.

Egentligen hyr du faktiskt din bostadsrätt också, bara det att du äger X% av hyresvärden, dvs BRFen. Så du hyr av dig själv istället för random vinstdrivande fastighetsägare i tredje generationen.

Och hade du haft rätt att sälja ett hyresrättskontrakt på samma sätt så hade du även "fått igen investeringen" för renoveringar på samma sätt som i en bostadsrätt.

Och det här med värdeökning. "Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning". Men visst är det en faktor att ta med idag. Åas, ett säljbart hyreskontrakt vore nästan lika mycket tillgångsvärde som ett BRF-medlemskap.

Och i takt med att månadshyran går mot marknadsvärde så går kontraktvärdet mot noll. Alla varianter täcks, alla behov löses.

Och när de gamla låga anekdothyrorna (som idag bara går att köpa för 35 år i bostadskö) en dag är borta, blir hela modellen hyra vs äga plötsligt så mycket mer begriplig i bostadsstockholm. Och fungerar som allt annat man väljer att hyra eller äga. T.ex. bil.

> Bo vart som helst, hur som helst, bara det är tak över huvudet och man betalar 5000 kr i månaden

Location, location, location. Ingen har sagt "var som helst"...

Ganska få BRFer äger förresten marken huset står på. Ofta hyrs den genom tomträtt. Så location-mässigt är man också hyresgäst. Rent tekniskt alltså.

 

[cyklariskogen]

8% bostadslåntillväxt. Inga avkylande effekter på marknaden. Vad kan gå fel?

 

[geologen]

Kan man tänka sig en partiell bubbelbristning?

T ex att det i storstäderna, särskilt centralt, faller kraftigt, men att det då leder till en utflyttningsvåg till omgivande områden (där priserna är lägre), så efterfrågan ökar där och motverkar prisfall.

 

[Henrik_E]

geologen skrev:
-------------------------------------------------------
> Kan man tänka sig en partiell bubbelbristning?
>
> T ex att det i storstäderna, särskilt centralt,
> faller kraftigt, men att det då leder till en
> utflyttningsvåg till omgivande områden (där
> priserna är lägre), så efterfrågan ökar där
> och motverkar prisfall.

Problemet är väl att folk som gör brakförluster centralt inte skulle ha råd att delta i ett hypotetiskt prisrace längre ut.

 

[staine]

Just Centralt lär det aldrig bli några brakförluster, snarare i ytterområdena i så fall.

 

[cyklariskogen]

staine skrev:
-------------------------------------------------------
> Just Centralt lär det aldrig bli några
> brakförluster, snarare i ytterområdena i så
> fall.

Nä, håller med, säg 20% ner är ju knappa 2,5 miljoner för en 4a-5a centralt.